Huizenmarkt Den Haag: wat kost een woning?

Wat kost een woning in Den Haag? Volgens NVM Afdeling Haaglanden bedroeg de gemiddelde transactieprijs in het derde kwartaal van 2026 €481.637. Bijna twee derde van de verkochte woningen ging boven de vraagprijs weg. Hieronder leest u hoe de woningmarkt in Den Haag ervoor staat, hoe de huizenprijzen zich ontwikkelen en wat de cijfers betekenen voor uw aankoop- of verkoopplannen.

Bron: Bijgewerkt op 2 november 2026 · Cijfers over het derde kwartaal van 2026

 

 

De woningmarkt in Den Haag in cijfers

Indicator	Den Haag · derde kwartaal 2026
Gemiddelde transactieprijs	€481.637
Verandering gemiddelde prijs op jaarbasis	−0,4%
Verandering ten opzichte van vorig kwartaal	−3,9%
Aantal verkochte woningen	1.337 (+10% op jaarbasis)
Gemiddelde verkooptijd	35 dagen (vorig jaar 33)
Verkocht boven de vraagprijs	64,8%
Krapte-indicator	3,2 (vorig jaar 3,0)

Bron: NVM Afdeling Haaglanden, overgenomen door Joost van Vliet

 

Deze cijfers beschrijven bestaande koopwoningen die via NVM-makelaars zijn verkocht. De 1.337 transacties vormen dus geen volledige telling van alle woningverkopen in Den Haag.

De gemiddelde transactieprijs geeft een eerste indruk van het prijsniveau. Het is het gemiddelde van de verkochte woningen, geen waardebepaling van een individuele woning. Ook is het iets anders dan de mediaan: de middelste prijs wanneer alle verkopen op volgorde staan.

 

Hoe krap is de markt?

De krapte-indicator geeft de verhouding tussen woningaanbod en verkopen weer. Onder 5 is de markt krap, tussen 5 en 10 is er evenwicht en boven 10 is de markt ruim. Den Haag blijft met 3,2 een krappe markt, al ligt de indicator iets hoger dan een jaar geleden. Hoeveel keuze u heeft, verschilt per buurt, woningtype en prijsklasse.

Stijgen of dalen de huizenprijzen in Den Haag?

De gemiddelde transactieprijs in de NVM-cijfers ligt 0,4% lager dan een jaar eerder en 3,9% lager dan in het tweede kwartaal. Dat betekent niet automatisch dat vergelijkbare woningen in Den Haag minder waard zijn geworden. Elk kwartaal worden andere woningen verkocht. Meer verkopen in een lagere prijsklasse kunnen bijvoorbeeld het gemiddelde drukken.

Het CBS en het Kadaster meten voor Den Haag in hetzelfde kwartaal een stijging van de prijsindex van 4,4% ten opzichte van een jaar eerder. Die index is bedoeld om de prijsontwikkeling te meten en is een andere maatstaf dan de gemiddelde verkoopprijs.

Ook de registratie verschilt. NVM kijkt naar koopovereenkomsten via NVM-makelaars. Het CBS en het Kadaster gebruiken geregistreerde koopakten van bestaande koopwoningen, ook buiten NVM. Daardoor verschillen zowel de groep woningen als het meetmoment.

De conclusie is daarom niet dat alle Haagse woningen goedkoper zijn geworden. De gemiddelde prijs van de NVM-verkopen is licht gedaald op jaarbasis, terwijl de CBS-prijsindex is gestegen. Voor een aankoopbod of vraagprijs blijven recente verkopen van vergelijkbare woningen het belangrijkste vertrekpunt.

 

Wat kunnen we verwachten van de huizenmarkt in Den Haag richting 2027?

Voor wie in het laatste kwartaal van 2026 of in het eerste kwartaal van 2027 wil kopen of verkopen, geven landelijke prognoses enige richting. ABN AMRO verwacht in zijn Woningmarktmonitor van 1 oktober een landelijke huizenprijsstijging van 2,5% in 2027. Rabobank rekent in het kwartaalbericht van 9 september op 3,2%. Dit zijn verwachtingen voor het hele jaar, geen voorspellingen voor Den Haag of afzonderlijke kwartalen.

De banken wijzen op factoren die ook voor Haagse woningzoekers relevant zijn: het beschikbare aanbod, de hypotheekrente en de ontwikkeling van inkomens. Meer aanbod kan de keuze vergroten, terwijl hogere financieringslasten het budget beperken. Het woningtekort blijft volgens ABN AMRO de prijzen ondersteunen.

Voor uw woonplannen betekent dit: baseer de timing niet uitsluitend op een prijsverwachting. Vergelijk uw financiële mogelijkheden, de woningen die beschikbaar komen en recente verkopen in uw zoekgebied. Wachten of juist snel handelen biedt op zichzelf geen zekerheid op een gunstiger resultaat.

 

Een woning kopen of verkopen in Den Haag

Een woning kopen in Den Haag

Begin bij uw woonwensen en financiële mogelijkheden. Een stadsgemiddelde helpt bij een eerste oriëntatie, maar vertelt nog niet welk huis binnen uw budget past. Vergelijk woningen op ligging, oppervlakte, woningtype en onderhoud. Kijk bij een appartement ook naar de VvE, en neem eventuele erfpacht en het energielabel mee.

Dat 64,8% boven de vraagprijs is verkocht, betekent niet dat u altijd moet overbieden. Het percentage zegt hoeveel woningen boven de vraagprijs zijn verkocht, niet hoeveel extra u moet bieden. Onderbouw uw bod met vergelijkbare verkopen en houd rekening met hoe de vraagprijs is vastgesteld. Breng vooraf uw financiële mogelijkheden en voorwaarden in kaart, zodat u zorgvuldig kunt beslissen.

Wilt u hulp bij het beoordelen van een woning of het bepalen van uw bod? Ontdek onze aankoopbegeleiding.

Uw woning verkopen in Den Haag

De gemiddelde verkooptijd van 35 dagen geeft een indruk van het marktverloop, maar voorspelt niet hoe snel uw woning wordt verkocht. Een passende vraagprijs en goede presentatie helpen kopers uw woning te beoordelen. Zorg ook dat informatie over onderhoud, energiezuinigheid, eventuele erfpacht en de VvE beschikbaar is.

Overweegt u uw woning in Den Haag te verkopen? Lees hoe VON POLL uw verkoop begeleidt.

Een stadsgemiddelde is onvoldoende om de waarde van uw eigen woning te bepalen. Daarvoor kijken we naar recente verkopen van vergelijkbare woningen en naar de ligging, staat en kenmerken van uw woning. Een persoonlijke waardebepaling helpt u bij uw verkooporiëntatie.

Benieuwd wat uw woning kan opbrengen? Bespreek een waardebepaling met ons Haagse team

Heeft u een formeel taxatierapport nodig? Lees meer over onze taxaties

 

Waarom verschillen woningprijzen binnen Den Haag?

Ook binnen Den Haag bestaat geen vaste prijs voor een woning. Een appartement en een herenhuis verschillen in oppervlakte, gebruiksmogelijkheden en onderhoud. Binnen hetzelfde woningtype kunnen een tuin, buitenruimte, uitzicht of een andere ligging eveneens een groot verschil maken.

Voor een gerichte vergelijking kijkt u daarom verder dan de gemeentegrens. Neem de directe omgeving, bouwkundige staat, maandelijkse lasten en eventuele werkzaamheden mee. Zo wordt duidelijker wat een woning u biedt en welke kosten naast de koopsom relevant zijn.

Zoekt u een koophuis in Den Haag? Bekijk ons koopaanbod in Den Haag.

 

Advies van onze makelaars

Aan de hand van de cijfers, welk advies geeft u kopers en verkopers?

NVM Register Makelaar, taxateur en partner bij Von Poll, Joan Dik:

“Een belangrijk misverstand is dat de vraagprijs de verwachte verkoopopbrengst weergeeft. In de woningmarkt merken wij helaas dat wij woningen nog steeds vaak lager moeten aanbieden dan de opbrengst die wij verwachten, om voldoende belangstelling en bezichtigingen te genereren.

Dat geeft een vertekend beeld wanneer kopers woningen uitsluitend vergelijken op de vraagprijs per vierkante meter. Een lage vraagprijs per vierkante meter betekent niet automatisch dat een woning voordelig kan worden gekocht. Ook veel overbieden betekent op zichzelf niet dat iemand te veel betaalt. Het hangt af van de verhouding tussen de uiteindelijke koopsom en de marktwaarde.

Kopers adviseren wij daarom om hun bod te baseren op gerealiseerde verkoopprijzen van werkelijk vergelijkbare woningen in dezelfde buurt en hetzelfde segment. Daarbij wegen wij onder meer indeling, afwerking, buitenruimte, erfpacht en de VvE mee.

Verkopers adviseren wij om samen met hun makelaar onderscheid te maken tussen de vraagprijsstrategie en de verwachte opbrengst. Zorg voor een complete presentatie en een onderbouwde prijsstelling die past bij het concurrerende aanbod. Voor beide partijen geldt: kijk naar het totaalplaatje en laat u niet leiden door alleen de vraagprijs of een gemiddelde prijs per vierkante meter.”

 

Persoonlijk advies over uw woonplannen

Wilt u weten wat deze cijfers betekenen voor uw woning of zoektocht? Bij VON POLL REAL ESTATE bespreken we uw woonwensen en kijken we welke mogelijkheden daarbij passen. Ons team in Den Haag helpt u bij het afwegen van uw volgende stap.

Neem contact op met ons kantoor aan de Bankastraat 2 in Den Haag.