Wetswijzigingen voor 2021

Energielabel
Vanaf 1 januari 2021 kan het energielabel van een woning alleen nog worden opgesteld door een vakbekwaam adviseur, die daarvoor gediplomeerd is. Deze wordt namelijk aangevraagd en opgesteld op basis van NTA 8800. Het Vereenvoudigd energielabel, welke op afstand zelf kan worden aangevraagd door de woningeigenaar, verdwijnt daarmee.

Het nieuwe voorstel van de VVD en CDA is om vanaf 1 juli 2021 het toch weer mogelijk te maken – voor consumenten – om de aanvraag van een label geheel digitaal te laten verlopen. Aan dit voorstel moet nog invulling worden gegeven.

Daarbij wordt het vanaf 1 januari 2021 verplicht om de energiepresentatie van het gebouw of een gedeelte ervan te vermelden in advertenties voor de verkoop of verhuur ervan. Deze vermelding is niet meer afhankelijk van het feit of er al een geldig energielabel is afgegeven.

De verplichting om een definitief label te verkrijgen, komt dus eerder in het proces te liggen. Het label dient aanwezig te zijn op het moment dat een eigenaar met het object in de commerciële media zoals Facebook of Funda naar buiten wilt treden en niet pas op het moment van transport. Reden hiervoor is dat het energielabel kan worden vermeld in de advertentie. Helaas is er geen overgangsrecht van toepassing voor reeds aangemelde panden.

Uitzonderingen
In het geval dat er geen advertentie aan de orde is, is deze bepaling niet van toepassing, bijvoorbeeld bij onderhandse verkoop. De bepaling geldt ook niet voor gebouwen -of gedeeltes ervan- die niet label plichtig zijn, zoals bijvoorbeeld monumenten.

Overdrachtsbelasting
Personen jongen dan 35 jaar kunnen vanaf 1 januari 2021 bij aankoop van een woning (en aanhorigheden die bij de woning horen) gebruik maken van de vrijstelling op overdrachtsbelasting indien zij aan de volgende eisen voldoen:

De verkrijger is een natuurlijk persoon, meerderjarig maar jonger dan 35 jaar;
De verkrijger heeft nooit eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling;
De verkrijger verklaart schriftelijk en voorafgaand aan de verkrijging dat hij de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Het is niet van belang of de verkrijger eigenaar van een woning is of is geweest. Hierdoor komen ook jonge doorstromers die reeds een woning in bezit hebben of hebben gehad in aanmerking voor deze regeling.

1 april 2021 koopprijs lager dan € 400.000,-
Met ingang van 1 april 2021 is een aanvullende voorwaarde opgenomen voor de toepassing van bovengenoemde vrijstelling. Vanaf dan kan slechts aanspraak worden gemaakt op de vrijstelling indien de koopprijs van de woning lager is dan € 400.000,-.

Meerdere verkrijgers
Indien sprake is van meerdere verkrijgers moet voor elke verkrijger afzonderlijk worden beoordeeld of deze in aanmerking komt voor de vrijstelling. Het volgende voorbeeld schetst zo een situatie:
Een stel van 32 jaar en 37 jaar koopt een woning met een waarde van € 300.000, waarbij zij ieder een onverdeelde helft verkrijgen. Beiden verklaren daarbij beiden duidelijk, stellig en zonder voorbehoud schriftelijk dat zij deze woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaan gebruiken. Aanvullend verklaart de verkrijger van 32 jaar dat hij nooit eerder de vrijstelling heeft toegepast. In deze situatie is de verkrijging met een waarde van € 150.000 door de verkrijger met een leeftijd van 32 jaar vrijgesteld van overdrachtsbelasting en betaalt de verkrijger met een leeftijd van 37 jaar 2% over € 150.000 (€ 3.000).

Erfpacht
Als gevolg van het aanhouden van de Coronacrisis is besloten een aantal termijnen zoals die gelden binnen het proces van de overstap naar eeuwigdurend erfpacht tijdelijk als volgt te verlengen.De termijn voor het accepteren van een gemeentelijke aanbieding voor overstap wordt, indien de termijn aanvangt in de periode van 1 december 2020 tot 1 maart 2021, verlengd met een periode van 3 maanden. In dat geval heeft de erfpachter in totaal 6 maanden de tijd om de aanbieding voor overstap te accepteren;
De termijn voor het passeren van de overstapakte wordt, indien de termijn aanvangt in de periode van 1 december 2020 tot 1 maart 2021, verlengd met een periode van 3 maanden. In dat geval heeft de erfpachter in totaal 9 maanden de tijd om de akte te laten passeren;
De termijn voor het maken van een keus tussen betalingswijzen wordt, indien de termijn aanvangt in de periode van 1 december 2020 tot 1 maart 2021, verlengd met een periode van 3 maanden. In dat geval heeft de erfpachter in totaal 6 maanden de tijd om een keus te maken tussen betalingswijzen.

Financieringslastpercentage wijzigt
Voor tweeverdieners wordt bij het bepalen van het financieringslastpercentage in 2021 het inkomen van de minst verdienende partner voor 90% meegeteld. In 2020 was dit nog 80%.