5x Antwoord Op Lastige Vragen Over De Vve

VvE staat voor ‘Vereniging van Eigenaren’ en is een overkoepelend orgaan dat de gemeenschappelijke belangen behartigt van alle eigenaren in een woongebouw. Wat doet een VvE nog meer? Wat is het verschil tussen een appartement en een woonhuis? En waar moet u op letten bij het kopen van een woning? Die vragen beantwoorden we in dit artikel. Ook vertellen we meer over belangrijke documenten voor de VvE en de invloed van een ‘slapende’ of gezonde VvE op uw hypotheekaanvraag. Leest u mee?

1. Wat is het verschil tussen woonhuis vs. appartement
Wist u dat van alle woningen in Amsterdam 88% een appartement is? Dat betekent automatisch dat slechts 12% van de woningen een ééngezinswoning is. Als u een eengezinswoning koopt, wordt u eigenaar van het geheel. Oftewel: van de fundering tot aan het dak, inclusief de inhoud en (eventueel) de tuin. Koopt u een appartement? Dan koopt u een aandeel in het gebouw. Alles in het appartement is van u, maar de buitenkant – ook wel het casco genoemd – is van de VvE.

2. Wat houdt een VvE in?
Zodra u een appartement koopt, wordt u automatisch lid van de VvE. Deze is verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van het gebouw en gemeenschappelijke ruimtes, denk daarbij bijvoorbeeld aan trappenhuizen, liften of gemeenschappelijke dakterrassen. Het behartigt hiermee de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren in een woongebouw. Daarnaast stelt de VvE – door of in opdracht van het bestuur – een huishoudelijk reglement of leefregels op. Het bestuur bestaat uit eigenaren die zijn benoemd tijdens een vergadering. Is er eenmaal een besluit genomen? Dan dienen alle bewoners van het woongebouw zich hieraan te houden.

3. Welke documenten zijn nodig bij de koop van appartement binnen een VvE?
Woont u in een gebouw met meerdere eigenaren? Dan is het gebouw gesplitst en staan alle eigenaren los van elkaar ingeschreven bij het Kadaster. Uw rechten en plichten als eigenaar van het appartement vindt u terug in de splitsingsakte en het splitsingsreglement. Voordat u een appartement koopt, kunt u deze documenten opvragen en inzien. Dat doet u bij de verkopend makelaar of het Kadaster. Er zijn nog meer belangrijke documenten die nodig zijn bij de koop van een appartement, zoals:
–      Splitsingsakte, splitsingsreglement
–      Recente jaarcijfers & notulen
–      Meerjarig onderhoudsplan (MJOP)
–      Polis opstalverzekering
–      Huishoudelijk reglement (HHR)

Let op: niet alle bovengenoemde documenten worden door elke VvE opgesteld, een aantal is verplicht, zoals een splitsingsakte en een opstalverzekering. Andere documenten weer niet, zoals een huishoudelijk reglement of een MJOP.

4. Waar moet ik op letten bij een VvE?
Bij de aankoop van een nieuwe woning komt een hoop kijken. Neem de tijd om alle documenten goed door te lezen, waaronder met name de stukken van de VvE. Het is bijvoorbeeld verstandig om te kijken naar wie de VvE beheert en notulen van de laatste vergaderingen door te nemen. Daarnaast doet u er goed aan om te controleren of er een reservefonds is en hoe deze ervoor staat. Een goed gevuld fonds betekent namelijk dat u bij (onvoorzien) onderhoud geen extra geld hoeft bij te storten.⁠ Kijk wel goed naar de verhouding. Een VvE kan bijvoorbeeld € 100.000 apart hebben staan voor toekomstig onderhoud. Dat klinkt als veel geld. Maar wanneer er honderd appartementen in het gebouw zitten, dan is het bedrag per woning relatief laag. Andere onderdelen waar u goed naar moet kijken zijn het onderhoudsplan en huishoudelijk reglement. In het onderhoudsplan staat wat er in de nabije toekomst wordt gedaan aan onderhoud. Het huishoudelijk reglement geeft meer duidelijkheid over of eventueel verhuur van de woning is toegestaan.

5. Hoe zit het bij de hypotheekaanvraag? 
Gaat u een appartement kopen of verkopen? Dan is het belangrijk dat u checkt of de VvE gezond en actief is. Is dat niet het geval dan kan dit voor uitdagingen zorgen bij de aanvraag van uw hypothecaire financiering. Sinds januari 2018 moet een VvE verplicht beschikken over een actueel onderhoudsplan. Is dit er niet? Dan moeten de eigenaren per jaar 0.5% van de herbouwwaarde sparen. Ook dient een gezonde VvE minimaal één keer paar jaar te vergaderen en een (financiële) administratie bij te houden.
Bij verkoop is dit onderdeel van een goede voorbereiding: zorg dat bovenstaande documenten direct beschikbaar zijn zodat een koper eenvoudiger door het financieringstraject gaat – wat u als verkoper alleen maar sneller zekerheid zal bieden.

In de praktijk blijkt dat niet alle eigenaren zich bewust zijn van de rechten en plichten die een VvE met zich meebrengt. Bij Von Poll zijn alle makelaars op de hoogte van de laatste ontwikkelingen en zij zullen u hier – uiteraard – op wijzen bij de (ver)koop van uw woning.

Persoonlijk advies
Denkt u eraan een huis te gaan kopen of verkopen? En wilt u meer weten over zaken zoals de VvE? Neem dan contact op met onze makelaars voor een gratis kennismaking en advies. Dat kan gemakkelijk door een mail te sturen naar info@von-poll.nl of te bellen naar 020-2159988.